Los precios de las viviendas en Canadá han aumentado mucho más rápidamente que en la mayoría de las economías desarrolladas durante las últimas dos décadas, y una nueva investigación de Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC, señala como principal explicación un desequilibrio prolongado entre el crecimiento de la demanda y la construcción de nuevas viviendas.
Entre 2005 y 2025, los precios de las viviendas canadienses ajustados por inflación aumentaron aproximadamente 101%, lo que significa que prácticamente se duplicaron en términos reales.
El incremento fue considerablemente superior al registrado en países con características económicas y demográficas similares.
Durante el mismo período, los precios reales aumentaron aproximadamente 79% en Australia, 77% en Nueva Zelanda y 30% en Estados Unidos.
CMHC examinó información internacional de 18 economías para determinar por qué Canadá se ha separado de muchos de sus pares en materia de precios de vivienda.
La conclusión central es que la demanda canadiense aumentó durante muchos años con mayor rapidez que la capacidad del país para producir nuevas viviendas.
Aled ab Iorwerth, deputy chief economist de CMHC, señaló que el desafío canadiense no consiste simplemente en que las viviendas aumentaron de precio, sino en que la demanda superó a la oferta durante más tiempo que en muchas economías comparables.
La población canadiense aumentó aproximadamente 29% entre 2005 y 2025, impulsando la necesidad de viviendas.
Otros países experimentaron también un importante crecimiento demográfico, pero comenzaron ese período con una mayor cantidad de viviendas disponibles por habitante o fueron capaces de acelerar la construcción con mayor rapidez.
Canadá cuenta actualmente con aproximadamente 426 viviendas por cada 1,000 habitantes, por debajo del promedio de 468 entre países de la Organisation for Economic Co-operation and Development, OECD.
La diferencia es considerable frente a algunos países europeos. Francia tiene aproximadamente 591 viviendas por cada 1,000 habitantes, Finlandia 574 y Alemania 518.
Esto significa que Canadá enfrenta períodos de fuerte crecimiento de población con un inventario proporcionalmente menor para absorber nueva demanda.
La investigación encontró además que el ritmo de construcción no reaccionó con suficiente rapidez cuando aumentó la necesidad de viviendas.
Las viviendas terminadas equivalían aproximadamente al 1.2% del inventario residencial canadiense en 2011 y solamente habían aumentado hasta alrededor de 1.3% en 2022.
Australia, por comparación, mantuvo una tasa cercana a 1.7%.
En 11 de los 17 países utilizados para determinadas comparaciones, la construcción de viviendas como proporción del inventario existente aumentó más que en Canadá.
El desequilibrio alcanzó uno de sus puntos más extremos durante 2023 y 2024, cuando Canadá agregó casi cinco nuevos residentes por cada vivienda terminada.
La población estaba creciendo entonces a niveles récord mientras los desarrolladores enfrentaban elevados costos de construcción, escasez de trabajadores, dificultades para obtener terrenos con servicios e infraestructura y prolongados procesos de aprobación.
CMHC señala que tasas de interés bajas también estimularon la demanda de vivienda durante parte del período analizado. El crecimiento de los ingresos y el acceso al crédito hicieron posible que más compradores compitieran por propiedades, especialmente cuando los costos de financiamiento eran bajos.
Sin embargo, la institución advierte que las tasas de interés no explican por sí solas el comportamiento canadiense.
Países que enfrentaron condiciones financieras internacionales similares no registraron aumentos de precios de la misma magnitud, reforzando la conclusión de que la capacidad limitada de aumentar rápidamente la oferta desempeñó un papel importante.
La investigación llega en un momento en que el mercado canadiense atraviesa una etapa distinta.
Los precios han disminuido desde los máximos alcanzados durante la pandemia y la actividad permanece débil en varios de los mercados más costosos.
Canadian Real Estate Association informó que su índice nacional de precios MLS disminuyó 3.4% en septiembre frente al mismo mes de 2025. El precio promedio nacional de una vivienda vendida durante ese mes fue de $666,538, 1.6% inferior al año anterior.
Toronto y Vancouver han experimentado algunas de las mayores presiones a la baja, mientras determinadas regiones de las Prairies, Quebec y Atlantic Canada han mostrado mayor resistencia.
CMHC espera que la demanda continúe relativamente débil durante 2026 debido a los altos costos de financiamiento, el crecimiento económico moderado y una desaceleración del crecimiento de la población.
Pero la agencia advierte que el debilitamiento actual del mercado puede crear un nuevo problema.
Cuando disminuyen las ventas, los constructores tienden a iniciar menos proyectos. Debido a que desarrollar una vivienda puede tomar varios años, la reducción de construcción actual podría traducirse en otra escasez cuando la demanda vuelva a fortalecerse.
CMHC calcula que Canadá necesita comenzar entre 417,000 y 469,000 viviendas cada año durante la próxima década para recuperar hacia 2036 los niveles de affordability existentes antes de la pandemia.
Según las tendencias actuales, se construirían aproximadamente 231,000 anualmente.
Esto dejaría un déficit adicional de entre 187,000 y 238,000 viviendas por año.
El problema es particularmente importante en Toronto, Vancouver, Ottawa y Montreal, aunque las condiciones varían significativamente entre ciudades.
Calgary ha reducido considerablemente su déficit de vivienda mediante fuertes niveles de construcción, mientras Edmonton es actualmente la única de las grandes ciudades analizadas por CMHC que no presenta un déficit significativo de oferta.
El nuevo estudio sugiere que resolver el problema de affordability requerirá más que esperar a que bajen los precios o las tasas hipotecarias.
CMHC prepara una segunda parte de su investigación internacional para analizar qué han hecho otros países para aumentar más rápidamente la construcción, incluyendo reformas de zoning y planificación, incentivos financieros, utilización de terrenos públicos y nuevas tecnologías de construcción.
Después de dos décadas en las que el crecimiento de la demanda superó persistentemente la creación de viviendas, la experiencia internacional podría ofrecer a Canadá nuevas pistas sobre cómo aumentar su oferta y evitar que una futura recuperación del mercado vuelva a producir fuertes presiones sobre los precios.
