Por Susana Hernández Donan
A pesar de la desaceleración que hemos visto en el mercado de bienes raíces del GTA, todavía algunos colegas aseguran que los buenos tiempos del 10% de crecimiento de precios están a la vuelta de la esquina. Ellos argumentan que la desaceleración es temporal y que es solo una cuestión de tiempo antes de que los precios de las casas suban nuevamente porque no estamos construyendo suficientes casas y mucha gente quiere vivir aquí.
A pesar de que Toronto está atrayendo a muchos nuevos inmigrantes y sigue siendo un mercado con escasez de oferta, hay un gran bloqueo que frena el crecimiento de los precios de la vivienda que no estaba presente hace dos años. El bloqueo vial es la deuda: la combinación de altos niveles de deuda, el aumento de las tasas de interés y una restricción de la disponibilidad de nueva deuda.
Para comprender por qué la deuda tiene un impacto tan grande en el mercado de la vivienda tanto en el ascenso como en el descenso, veremos cómo los ciclos de la vivienda y el crédito han funcionado juntos en el mercado de la vivienda de GTA durante los últimos años.
Entre 2011 y 2015, el Banco de Canadá mantuvo su tasa de interés al 1% y los precios de la vivienda en el GTA se apreciaron en aproximadamente un 7% por año. Luego, en 2015, en respuesta a la caída de los precios del petróleo, el Banco de Canadá redujo las tasas al 0,5%, lo que redujo el costo de los préstamos. La combinación de tasas de interés bajas récord y crédito fácil en un mercado donde los precios de la vivienda aumentaron en un 7% por año, hizo que casi todos quisieran convertirse en inversionistas de bienes raíces.
La lógica del inversionista era simple: podían obtener una hipoteca a cinco años en el rango del 2.6% para comprar una inversión que aumentaba de 7 a 10% por año. Parecía un pan comido. De hecho, cuanto más se endeudaron, mejor, porque podrían obtener una ganancia sobre el dinero que no era suyo (la diferencia entre el crecimiento del 7% en los precios de la vivienda y el pago del 2,6% de su deuda).
El período de crédito fácil y las tasas de interés muy bajas llevaron a un aumento no solo en los precios de la vivienda, sino a un aumento en la deuda, ya que muchas de estas propiedades de inversión se financiaron completamente con deuda. En muchos casos, los propietarios de viviendas tomaron prestados $ 150- $ 200K contra su casa existente para usarlos como pago inicial de las propiedades de inversión que compraron.
Pero a cada burbuja inmobiliaria casi siempre le sigue un estrechamiento del crédito. Los formuladores de políticas generalmente aumentan las tasas de interés y / o ajustan los requisitos de calificación para cualquier crédito nuevo con el fin de enfriar el crecimiento de la deuda de los hogares.
Esta es precisamente la tendencia que hemos visto desde el verano de 2017.
El Banco de Canadá incrementó la tasa de interés en un punto porcentual en un año. Luego, el 1 de enero de 2018, la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras presentó una prueba de estrés a las hipotecas que exigía que todas las hipotecas no aseguradas se aprobaran bajo una nueva “prueba de resistencia” que es aproximadamente un 2% más alta que la tasa de contrato de la hipoteca.
El primer efecto del aumento de las tasas de interés y la prueba de estrés es que el comprador de vivienda de hoy no puede gastar (asumir tanta deuda) como solía hacerlo. En 2015, una pareja con un ingreso familiar de $ 125,000 y un pago inicial de $ 160,000 (20%) podría calificar para gastar $ 800,000 en una casa. Hoy, esa misma pareja con ese mismo pago inicial de $ 160K no puede gastar más de $ 625,000 en una casa. Como resultado, estamos viendo una desaceleración en la demanda de viviendas en comparación con los últimos años, ya que los compradores se ven obligados a gastar mucho menos en una casa, dejando a algunos al margen. La disminución de la demanda ha traído más equilibrio al mercado de la vivienda de GTA y los precios se han mantenido estables desde julio de 2017 (tras una disminución de los precios del 20% entre abril de 2017 y julio de 2017).
Pero igual de importante es cómo el aumento de las tasas de interés y las pautas más estrictas de los préstamos afectarán a los propietarios de viviendas con un apalancamiento excesivo, ya sea porque gastaron demasiado en su casa y luchan por mantenerse al día con el aumento de sus pagos de deuda o porque invirtieron mucho en bienes raíces.
Para muchos de estos propietarios, el aumento de los costos del servicio de la deuda ya está ejerciendo una presión sobre sus finanzas, y como se espera que las tasas de interés aumenten en el próximo año, la presión sobre las finanzas de los hogares solo aumentará. Podemos ver signos tempranos de esto: los consumidores gastan menos en artículos de gran precio, como los autos, ya que las ventas de autos bajaron un 7,4% el mes pasado, la mayor caída desde 2009.
Si bien es imposible predecir exactamente cómo responderá el mercado a este entorno de préstamos cambiante, las probabilidades de un retorno del 10-15% en el crecimiento de los precios de la vivienda en los próximos dos años es muy poco probable.
www.susanadonan.com
